史光起：店铺选址经验——转租店铺或转租门市怎么接手？

史光起

5小时前大家都知道，店铺选址几乎决定了开店成败的70%，而作为刚刚准备开店的创业新人来说，既没有品牌知名度，又没有出租商铺方面的资源，所以很难找到合适的店铺——不是看好的地方没铺位出租，就是看到个空着的铺位，一打听已经被出租出去了。这时候就经常会看到一类出租的铺位，那就是门窗上或是在网站、报纸刊登着的出兑信息。似乎只有这类店铺是触手可及的，那么，这样的店铺是否可以接手呢？如果接手，又该注意什么呢？

通常，这类转让分为两种，一种是整体出兑——连同店内设施、商品一并作价转让，接手即可经营。另一种则是只是转租铺位——可能是“二房东”也可能只是想通过转租自己赚点转让费（通常好的铺位可以获得一些转租溢价，或是自己当初承租时花了一些额外的钱，想把这部分钱赚回来），而转租理由则多是要回老家、没人经营、急用钱等。不管是哪种转租方式或转租理由，凭我的经验判断，通常70%以上都有风险。当然，也不排除真的有好铺位因为店主个人原因而不得不转让。这时候判断是否转租就要用以下办法。

如果是整体出兑的铺位，考察方法就相对简单——拿出一周时间，观察该铺位的工作日（周一——周五）与假日（周六、周日）的经营情况。统计其客单价与客流量（消费顾客），得出其平均收入。如果是单纯铺位出租，那就可以参考周围类似业态的店铺进行观察比较，得出数据，这还不够，同时还要观察该路段你们目标顾客的数量，因为别人经营和你自己经营可能结果不同，比如，如果发现目标店铺的经营情况并不理想，但该路段的目标顾客却很多，那就可能是那家店经营不善，自己经营可能会生意更好一些。如果只是铺位转租，而周围又没有类似参考商家，那就更要依靠附近目标消费者的数据了。所以，目标与环境的数据都要观察掌握，以得出立体、准确的经营预估数据。

当我们从现有客流量或经营情况中初步得出了该铺位接手后可以盈利的结论后，接下来就要对周围进行环境考察与调研——周围的主要目标顾客来源是什么？是否未来一段时间会有对他们产生直接或间接影响的因素，例如：附近有一所大型医院，医院的工作人员是目标顾客的话，医院如果有搬迁或分流计划，那就会直接影响我们未来的客源。如果我们的目标顾客是那些孩子的父母，附近即将整体迁移一所学校，那自然也会间接影响我们的客源。

这些都要考察清楚，建议大家多拿出点时间在附近考察，和附近的居民聊天是最有效获取信息的方式。另外就是到民政局了解该地未来一段时期的行政规划。还要利用搜索引擎与网络地图等大数据，综合进行该区域的信息获取。如果这一关也过了，那就要考虑，怎么租的问题了。

首先自然是谈租金，通常整体出兑是有一定价格空间可谈的，铺位转租也可以通过租期、水电费、修缮等理由来砍价，价格确定后，别急着签约，一定要先看房屋产权证明，确定签约人是否与房屋产权证明登记为同一人。而后要在房东的配合下，到工商局、税务局、环保局、食药局、消防处、银行去确定该铺位是否有黑案底、欠款，担保或是不能从事某方面经营等问题。

例如：你想开一家餐厅，可是该铺位可能因为离居民区太近，环保局不会审批有油烟的餐饮商铺的环保许可，那这样你即使工商、税务、食药部门都通过了也不能开饭店。这几大部门都没问题了，在了解一下该铺位是否有欠费、违规等问题——水电费、未缴纳的罚款等。如果可以，为了防止以后产生费用，比如原来铺位有欠薪情况，可能以后员工还会登门讨要，最好和房东在合约上写清楚：“承租之日前一切欠款、纠纷与承租人无关”字样。